高价地启示录:正在告别土地红利 股权分割或成常态

2017年12月11日 来源:21世纪经济报道

进入四季度,土地交易明显冷却,但早前成交的高价地,已经进入开工阶段,最快将在明年入市。这些高价地的命运如何,可从此前的项目中找到参照。 近日,中原地产对最近三年产生的50宗高总价地块进行统计

进入四季度,土地交易明显冷却,但早前成交的高价地,已经进入开工阶段,最快将在明年入市。这些高价地的命运如何,可从此前的项目中找到参照。

近日,中原地产对最近三年产生的50宗高总价地块进行统计,发现有32宗地块产权在拿地后出现变动,多数变动是为引进合作方,分担资金风险。其中,2015年和2016年的30宗高价地,入市部分甚少,销售规模仅相当于总地价款的11%;与潜在货值相比不足一成。

易居克而瑞此前的一份报告也得出类似结论,该机构发现,去年成交的50宗“高价地”,到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘;已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

虽然“高价地”项目的操作难度本就大于普通地块,但在历史“大年”仍然入市艰难,似乎是一种不好的预示。上述两机构都认为,从目前的政策指向来看,今年新出炉的这批高价地**难言乐观。

有房企人士认为,调控政策的常态化倾向,将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降,加之房企融资难度增大,将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”的局面。

高价地得主独木难支

据中原地产统计,最近三年来,单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗。其中有20宗是2017年成交,2016年也成交了20宗,另外有10宗成交在2015年。

高总价地块因体量庞大,往往会给企业带来资金压力,加之热点城市的严厉调控,这种压力尤其明显。对此,企业往往通过引入合作方来缓解。

上述机构分析显示,有32宗地块的产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。其中,引入更多资金分担市场风险成为市场主流,主要表现为,由拿地时的单体操盘变成联合体操盘。

2016年8月,福建房企融信以110亿元的总价拿下上海中兴地块,可售部分实际楼板价达到14.59万元/平方米,刷新全国纪录。就在外界猜测融信如何操作这一天价“高价地”时,万科宣布以54亿元的代价获得项目49%股权,时间是当年12月。

类似的案例,还有信达引入泰禾,共同开发以72.99亿元夺得的上海新江湾城地块。保利和首开以64.83亿获得的北京孙河地块,此后也引入龙湖、平安集团共同开发,“后来者”龙湖还成为最终操盘者。

部分项目的股权经历了多次变更,原得主甚至最终放弃。2015年10月,华侨城、华润、招商以83.4亿元的价格竞得北京丰台区槐房A地块。但华润和招商很快退出,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。今年8月,华侨城将该项目49%的股权出让给泰禾。11月,华侨城又宣布挂牌出让项目剩余51%股权,意欲全盘退出。

“高价地”项目的操作难度通常大于一般项目,因此部分得主会引入实力强劲的合作方进行开发。近年来,合作开发的现象越来越多,在一线城市,“强强联合”的局面也屡见不鲜。有分析认为,这主要是出于分担资金风险的考量。

华侨城在8月的一则出让公告中道出其中原委:“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

但即使引入合作方,“高价地”项目的进展仍然难如人意。

中原地产统计显示,过去两年(2015年和2016年)30宗高价地的土地成本为2576.8亿(货值在4000亿以上),截至目前获得的网签销售额仅277.5亿。按照总货值计算,销售规模不足一成。除北京与上海个别项目入市较早外,高总价地块目前普遍面临入市难题。

易居克而瑞统计了2016年的50个典型“高价地”(既有高总价地块,又有高单价地块)。截至今年11月中旬,有14宗尚未开工(其中2宗土地闲置超过一年)、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

去年和今年将是有史以来销售规模最大的年份,为何这些“高价地”项目难以入市?

中原地产表示,一些企业拿地时过度乐观,但此后调控力度明显加强,市场降温,导致“踏空”现象的出现。“2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个**热点城市。”

易居克而瑞认为,“限价令”极大挤压了项目的利润空间,导致企业出现观望心态,从而延缓了入市步伐。部分项目在拿地时,已经出现“面粉贵于面包”现象,入市难度可想而知。

此外,调控政策使得房企资金回笼速度受到影响,尤其对于部分区域性中小企业;而“高价地”项目开发无疑需要高成本投入,资金不到位也造成工期拖延。

土地红利已消失

这种情况也昭示了“高价地”未来的命运。

在采取了多项抑制地价的措施之后,下半年热点城市的土地溢价率已明显降低。但大部分分析人士认为,由于限价政策仍然严厉,且短期内几乎没有放松的可能,因此这些项目的利润空间仍然很小。

“很多地方在土地出让中设置最高限价,但同时又要求竞拍配建保障房面积。一旦出价突破上限,配建保障房面积越大,商品房部分受到的挤压也越大,商品房部分的土地成本也越高。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,今年前三季度,高单价的地块仍然大量存在。到第四季度,很多土拍已经触及不到价格上限,土地单价才有所控制。

易居克而瑞也表示,虽然今年以来“高价地”已不常见,但三四线城市已经成为新的战场,300城平均地价相比年初增长105%。这既预示着房价存在上涨动力,也暗含了土地入市的风险。

上述房企人士表示,历史上的大部分“高价地”,都很少在短期内解套,相反却经常成为企业的负担。因为“‘高价地’主要在市场高点出现,要想解套,往往需要等到下一个高点。”

实际上,调控政策的常态化倾向,正在从根本上改变这些项目的核算模式。

绿城中国总裁曹舟南近日在接受媒体采访时表示,在房地产黄金时代,土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1:3。如果是好地,配比关系是1:2。但如今北京有些地块的配比关系已经降至1:1.3或者1:1.4。

他表示,这意味着在地产黄金时代,10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量,10亿元买来的优质土地可以产生20亿元销售货值。如今在北京、深圳等城市,10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值,“土地红利已经消失”。

即便如此,这并不能阻止房企对土地的热情。其中,优质地块仍然能赢得更为激烈的争抢。

根据国家统计局的数据,2014年至2016年,房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%,连续三年负增长。今年以来,房企购地面积首度转正,前10月该数据增幅为12.9%。机构普遍认为,在经历两个销售“大年”后,房企的补仓需求仍然存在。

上述房企人士还表示,在房地产市场进入优胜劣汰阶段时,企业对规模的追求更甚。规模不仅意味着市场占有率,而且有利于估值的提升和融资成本的下降。

他认为,对于优质地块,企业仍会冒着高负债率的风险来竞争。但在拿地方式上,会更依赖股权并购,因为并购拿地的成本通常要低于招拍挂方式。

今年以来,阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。针对这一问题,阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌上月向21世纪经济报道记者表示,只有拥有了土地才有**竞争力,买到好的土地才有未来的增长。吴建斌还强调,负债增加的同时,资产规模也在增加。因此,相对资产负债率并没增加多少。

吴建斌表示,阳光城的土地大多集中在一线和二线城市。在这些地方,随时都可以找到合作伙伴,因此,这些地块属于松动资产。“需要的话,明天拿出来卖就可能卖掉,换成现金。”

这或许能反映出房企的普遍心态,也预示着未来趋势。中原地产认为,随着房企融资难度越来越大,过去两年拿地过于激进的企业将可能选择卖股求生。其中,不排除高价地项目纳入股权交易的范围。

 

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