买商铺,租金回报率,是判断商铺唯一标准?

2017年08月30日 来源:乐福居

买商铺,除了考虑租金回报率,其他的一切都是扯淡,既然可谈,那也是围绕租金回报率而说的,否则都白谈; 不论,他人说,地铁,交通,商圈,位置,等等概念,都是围绕一个事情,租金回报率; 若是

买商铺,除了考虑租金回报率,其他的一切都是扯淡,既然可谈,那也是围绕租金回报率而说的,否则都白谈;

不论,他人说,地铁,交通,商圈,位置,等等概念,都是围绕一个事情,租金回报率;

若是一个商铺,没有了租金回报率,说它的价值为零,也不为过;

就这么简单,聊聊租金回报率,就可以了?

一个网友,最近看好一个商铺,开发商整体租给了银行,还有政务部门;

现在要出售,问我值不值得投资,唯一的缺点就是不能自用;

怎么说,这是一个纯投资项目,是地产类的纯投资项目,那么就要考虑它的回报率,是多少?

一般的回报率,就是有一个租售比的问题,一般在200个月收回投资,算是优质资产,一算也就是16年多;

20年回收投资,算是及格吧,大概也就是年收益5%左右;

我和他说,你算一下租金,若是年收益率,低于5%就没必要投资了,为什么呢?

宝宝类产品,随去随用也有接近4%的收益率,若是固定的投资,一般都在5%左右,或者以上;

而且每年都可以复利再投资,那将是一笔不小的收益,而且前基本上属于流动的,随时可以支取使用;

买了房子呢,你得卖了房,才能有现金?

而且卖房,从挂到中介,到销售过户完毕,怎么也得1个月以上;

有的网友说,房子还能增值,你咋不说这个?

没错,房子是可以增值,但是商业房在20年以后,增值有限了,为什么呢?

一般的商业房,都是40年产权;

开发周期可能就占用了3-5年的时间,只剩下35年的时间给你,懂了吧?

到了20年以后,不但不会增值,反而会一年比一年贬值,每过一年就少一年产权,;

然而重新购买产权的费用,是需要再次出让土地,接近房价的30%了;

你说的增值,在哪里?

只有续费,才能恢复增值得的价值,可是房子又成了40年的老房子,怎么增值?

就是抵押给银行,银行最多也就给你估值的40%融资能力,也就不错了,懂啥意思了吧?

第一:买房必须考虑它的租金回报率;

主要有几个方面,可以考虑一下;

一是当下的租金回报率,还有就是租金回报率的增长趋势;

当下租金回报率在5%以上,是可以考虑的,因为也许还会有增长的潜力;

二是参考一下周边一公里以内的租金水平,做一个估算;

主要思考一下,近三年的租金变化规律,那么你的租金估算也就浮出水面;

三是开发商的经营能力;

不同的开发商,经营能力真的是天壤之别,然而经营能力,是决定租金的一个重要环节;

没生意,就没有任何的价值所在了;

四是算算账,能不能够接受,能接受就投资了,不能接受,那就放弃了;

第二:铺面本身的思考,也需要慎重;

商铺本身的问题,也要思考清楚了,有着几条规则,自己知道就行,哈;

一是宁买角,不买边;

金角银边,展示性好,角和边都没有了,就买靠着角,倚着边的铺面;

二是小面积为王,不买大面积;

这个单指零售商铺,若是买的大商铺,有专业市场,那就不说了,哈;

小商铺,说白了就是租金会高很多,平摊到每平米,会高很多;

那么,就要有这样的选择,宁愿选择两个50平米,不选一个100平米的,为什么呢?

船小好掉头,本身投资不大,小本买卖容易上手,租金总体较低;

阿永哥点评:

一是买商铺,不适合组合贷款,杠杆太高风险更大,不要相信开发商这类做法;

因为商铺出售的困难性,不为人知,一旦没有了租金,出售的可能性为零,等于砸到自己手里,买商铺就是投资;

二是商铺的租金,就是价值,没了租金就没了价值;

租金是什么决定的,租金是做买卖的人决定的,运营的人决定的;

由此可见,买商铺的租金回报 ,是唯一衡量成败的一个标准,从这个方向下手准没错;

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