限完了房价要限地价了吗?中止的019号会不会有新“玩法”?

2017年06月23日 来源:乐房网

 进入6月份,长沙的土地市场可谓是“遍地开花”,每周至少一次的土拍都成了固定的热门“栏目”。经查询长沙市、长沙县和望城区的国土资源局官网可以看出,整个6月共计划有10宗土地出让,这就意味着10场没

 进入6月份,长沙的土地市场可谓是“遍地开花”,每周至少一次的土拍都成了固定的热门“栏目”。经查询长沙市、长沙县和望城区的国土资源局官网可以看出,整个6月共计划有10宗土地出让,这就意味着10场没有硝烟的战争在长沙的各个区域打响了。

  而这10宗土地中,最富魅力的019号“女神”,并没有如计划中在6月15日“出嫁”,而在前一天被突然中止挂牌。

  一时间,对于019号和以及长沙今后的土地市场,众说纷纭,议论纷纷。其中有一份号称是湘江新区管委会的文件在网络上流传很广,真实性有待考量。

  也有媒体报道称,长沙正在酝酿土地调控新政。那么除了“价高者得”,土拍还有什么“新玩法”?其他城市又是如何“玩”的呢?

  最粗暴的“玩法”——限房价、竞地价

  “限房价,竞地价”完整来讲应该是”两竞两限“,即:限套型,限房价,竞地价,竞房价。这是指在土地招拍挂过程中,对拟出让地块限定住房套型(为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求),限定最高房价,然后在”两限“的基础上,让开发商向上竞地价,向下竞房价,这样既能够抑制房价过高,又能让政府获得较好的土地出让收益。

  今年1月19日,北京市的2017年首场土拍,一次性出让门头沟、房山、平谷三宗地块。此次土拍就是采用的“限房价、竞地价”的竞买规则。其中最大的“主角”门头沟地块由于其高昂的起始竞拍价拦住了不少垂涎的房企,但还是吸引了三家参与,分别是京投+远洋+龙湖+保利+首开组成的“巨无霸”联合体,以及绿城、首创两家房企。最终,联合体毫无悬念地以63.3亿顺利拿下潭柘寺镇宗地。结果是该宗地块的限售价格“商品住房销售均价不超过44849元/平方米,且最高销售单价不得超过47091元/平方米”,还为区域预留了一部分上升空间。

  最直接的“玩法”——熔断机制

  土地熔断,所谓土地熔断,是指当地块竞价达到最高限价时,终止土地出让,所有报价无效。这一调控思维大概来自于股市熔断,目的是提醒开发商理性争地。

  最早开始“玩”熔断的是苏州,出现在2016年的5月份,是当时的39号和41号地块,由于他们分别超过了110%和108%的溢价率“红线”,最终这两宗地块都因超过最高限价被终止交易,如同昙花一现,只能以流拍收场。

  自从土地也玩起了熔断以来,可能玩得最“过火”的就是南京。去年的7月8日,南京集中出让10幅地块,其中有8幅限价地块,最终7幅因熔断终止出让。现场主持人更是大呼——“不要逼政府出政策”

  最“花式”的“玩法”——竞自持、竞配建等各种结合

  “竞自持”这种最“花式”的玩法首先是从天津开始的,在限价、熔断都抑制不住高地价的情况下,天津产生了新一代土拍机制——“竞报自持”。 仍然是限价路线,但达到最高限价后不再直接熔断,而是继续竞报开发商能自己持有的住房/商业建筑面积,这部分自持面积,未来只能租赁而不能对外销售,因此对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。

  而“竞配建”是指当竞买人报价达到最高限制地价后,竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积,报出配建面积最大者为竞得人。

  说到这种“花式”玩法,最近最吸睛的当愧佛山。本月的6日,佛山南海区的一宗地块经过40分钟激烈角逐,最终万科以总价25.3亿元+70年+100%自持竞得。简单点说,就是这块地全部面积、在70年内不能卖,只能租。这样的结果让业内纷纷大呼“万科把天聊死了”。

  最碰运气的“玩法”——摇号

  如果说其他的“玩法”多少都是凭“本事”和“魄力”,有种“玩法”的运气成分可能就占大多数了,那就是“公正摇号”。这种“碰运气”的做法最早是由南京开始发起的,去年南京8月份就提出了公证摇号的细则:如果网上竞价达最高限价九成时,开发商所建商品房须现房销售;当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位继续竞买的,将摇号产生竞得者,并在最高限价基础上附加一个加价幅度作为成交价。

  去年9月23日,各路开发商汇集到位于南京中山路171号的南京市国土资源局,参加中国房地产史上第一场土地现场摇号,共20幅地块达到了最高限价,都是由摇号产生最终竞得人。现场采用机械式手动摇号机,由招拍挂主持人主持,选用全新拆封,统一品牌,型号、规格的乒乓球,工作人员任选一个球,在球上用统一的记号笔标明公司名称(简称)投入摇号机,每幅土地摇号前,确保投入乒乓球与竞买人数一致,由工作人员按照顺逆时针各三周摇动摇号机,以随机落下的第一个球为第一个竞得人,如果出现卡球不出,或者出现两个球等情况,重新摇号。整个摇号过程实现全程录像,全程公证。而南京银城地产也成了中国第一家靠摇号获得土地的开发商。

  今年5月中旬,长沙市委副书记、市长陈文浩率队到长沙市国土资源局调研指导国土资源工作时,就提出在长沙要开始探索土地招拍挂熔断机制,保障“面粉价格不高过面包价格”。 紧接着6月份018号地块的众多房企争抢,019号地块突然中止挂牌,到本周一望城区网挂[2017]03号地块拍出4010元/平的楼面价,长沙的土地市场风起云涌从未停歇。

  地价是房价的根本,在“520”的史上最严楼市调控令之后,下一个是不是就要拿“土地”来开刀了呢?


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