分析香港楼市的谎言与真相

2016年02月20日 来源:地产大爆炸

年好过,日子难过。猴年伊始,关于香港衰退的话题突然成为了热点。而一篇关于唱衰香港楼市的文章也同样引发业内的广泛关注。

猴年伊始,关于香港衰退的话题突然成为了热点。而一篇关于唱衰香港楼市的文章也同样引发业内的广泛关注。

在内地公众看来,香港楼市涨跌就是内地房地产走势的晴雨表:香港楼市暴跌必然会传导到内地,并引发内地楼市的下跌,尤其是内地的北京、上海、深圳等一线城市。

真相真的如此么?

在那篇唱衰香港楼市的文章中,其结论耸人听闻:李嘉诚旗下地产公司市值损失1400多亿,房地产魔咒再吞中产财富,大陆房价下行空间更大。但其事实依据居然仅有两个:香港一地价暴跌70%;香港房价接连跳水。

小田细读该文,专业水平水的一塌糊涂。所幸,大伟看楼市的张大伟及时的进行了批驳,小田赞同他的大部分观点,不费笔墨累述。

在过去一年,小田作为房地产行业的观察者,频繁的往返于北京、上海、深圳、香港等多个城市,也多有留意这些城市的房地产发展状况和走势。接下来,小田将结合自己的知识和见识谈谈香港楼市以及对内地楼市的影响。

香港楼价上涨的逻辑

香港人稠地狭,寸土寸金,一套千呎(约93平米)豪宅动辄千万,香港普通人被迫祖孙三代挤在四五十平米的“鸽子笼”中,这可能是许多内地人到过香港后的普遍认知。

但倘若你细致的观察下就会发现一个问题:香港至今已经发展近180年,但在这块1104平方公里的土地上,已经用于住宅用途的土地开发面积仅仅76平米公里,占到总土地面积不到7%。换句话说,香港可供开发的土地还很充足,它比国内许多一二线城市的土地供应量都还充足。

看起来很充足,但现实很残酷:在环保、私有等各种扯淡的大旗下,香港政府采取了挤牙膏式的土地出让制度。这种方式的好处有显而易见:香港政府通过控制土地出让的进度和规模,人为的制造出了土地的稀缺性,保证出让的土地可以不断升值,从而坐收稳定而持续的土地出让金红利。

关于这一点,内地许多一二线城市的政府都在效仿,并由此造就了地方政府的土地财政一说。坐地起价,便是不劳而获,必会导致贪得无厌,结局就是作为这种制度的买单者,购房者的购买压力越来越大,因为地价最终会传导到房价上。这就是香港房价上涨的模型。

小田为什么谈这个模型,因为它是香港楼市问题的根源,所谓刨根问底必须从这个根源开始谈起。

港府控制楼价的特征明显

我们再仔细观察香港的楼价走势,可以很轻易的发现香港房价人为控制刺激房价上涨的特征非常明显,能够导致房价下跌的也只有三个因素:

政治变动(1997年香港回归,大批香港人逃离甩卖房产导致房价下跌);

自然灾害(2003年非典爆发,香港成为受SARS影响最严重的城市,楼市受到拖累);

经济危机(1997年爆发的亚洲金融危机以及2008年爆发的次贷危机都曾波及香港,楼市受此拖累)

再回到当前,自2015年9月开始,香港楼价见顶后开始往下走,就此很多媒体渲染为香港楼市即将暴跌的前兆。对此,小田认为倘若不是别有用心,那就是哗众取宠。

经济疲软是主因,根子在上海

当前,香港楼价确实出现了见顶回调,但分析原因应该是多个因素的叠加:香港经济的衰退放缓,受节气影响的周期性下跌,也包括去年下半年李嘉诚、郑裕彤等香港地产大佬逃离香港楼市带来的负面作用。

第一个因素是香港楼价下跌的主要因素,后两个因素是阶段性因素。对于香港楼价见顶回调,我们主要考虑香港经济的疲软放缓。

去年,小田多次往返香港、上海这两座城市,同样坐在地铁的士里、穿梭在大街小巷、也流连在购物中心和餐馆,感受最深的是两地人们的精神面貌,而非城市面貌。香港愈加放缓的经济正使得香港的年轻人变得恐惧和彷惶,中老年唯有压力和不满。应该说,没有出路的稳定必然是不稳定的,发生在农历新年的旺角骚乱只是一种必然,未来这种骚乱还将持续的发生。

香港经济放缓,香港人不满和骚乱,原因却不在香港,而是在上海。知晓过去,应该就知道香港自诞生以来,就一直扮演着上海替代者的角色,上海开放则是香港落寞的开始,上海闭关则是香港繁荣的开端。

自上海证券交易所设立和浦东大开发,到加入WTO,再到近几年的上海自贸区设立,日渐开放的上海正逐渐代替和超越香港成为了中国与世界交流的最重要窗口。

与此同时,香港经济的不断放缓,如果纯以GDP算,香港不仅落后上海,也落后于北京和深圳,经济地位不断的下降。倘若以发展速度来预判,广州、天津、苏州等也将超越香港。

但即便如此,香港楼价暴跌的可能性依然为0,因为香港的厚底子是内地任何一个城市都没法攀比的,包括上海。

港府出手,楼价基本就控制了

对于港府来讲,其调控楼市的手段要比内地多很多。相较于内地,香港按揭贷款的成数普遍高达5成,港府仅仅采用放宽按揭贷款的成数即可释放出大量的本土购房需求量。

此外,别忘了香港是国内投资移民的最重要目的地之一,近些年来对于投资移民港府处于持续收紧的态势。倘若港府确认香港楼市进入下行通道,仅靠投资移民亦可拉动香港楼市的企稳回升。

当然,港府的手段还不止这些。至此,我们或许可以对于香港楼市进行一番总结:香港经济的疲软拖累香港楼市进入下行周期,但下行周期的长短却取决于港府的态度,认为香港楼市暴跌的言论可以休矣。

借鉴有限,内地的烦恼不在这

最后,小田想说的是,香港楼市对于内地楼市确实有一定的借鉴意义,但认为香港楼市涨跌直接影响内地楼市的观点绝不认同。

当前内地楼市的主要问题在于库存供应量过大,与之相对应的是刚需置业需求已经基本饱和。

而对于北京、上海、深圳等一线城市来讲,担心的则不是库存量的问题,而是货币问题。当前,北京、上海、深圳城市房价过快上涨主要是货币供应量放水过多造成的,房价何时出现回调取决于货币供应量的放水闸口何时关闭。

话题就暂且先谈到这,倘若对你带来一丝以示正听的效果,小田就心满意足了。

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