降首付并不能完全解决去库存难题

2016年02月17日 来源:观点地产网

仅靠降低首付比例还远远不够,特别是在那些严重供大于求的三四线城市,降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存。

仅靠降低首付比例还远远不够,特别是在那些严重供大于求的三四线城市,降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存。

在2016年春节前,房地产去库存的刺激政策鸣响第一枪。

2月2日下午,央行、银监会共同发文下调个人住房贷款首付比例,央行和银监会的动作总是很快的,及时地响应了去年年底中央经济工作会议提出的去库存要求,这是2016年出台的首个利好政策,为房地产去库存注入一针强心剂。

从政策角度出发,不难看出,政府已经将去库存已经成为政治任务,如果完不成这个任务,中国经济增长下滑仍难见底,换句话说,将无法实现L型的经济转型。

去年,我在多个论坛上提到去库存要降门槛,在新城欧阳捷个人微信公众号(现更名为《欧阳先声》)中也几次提到,降首付就是降门槛,对于刺激需求释放会有很大助推(详见10月25日文“全球量化宽松,看得见的利好、看不见的隐忧”、11月15号文“去库存,最有效的六条政策”等)。

从此次政策影响面来说,下调首付比例避开了“限购”一线城市,使得二线城市成为政策的最大受益者,特别是目前供求基本平衡的南京(楼盘)、苏州(楼盘)、杭州(楼盘)、南昌(楼盘)、合肥(楼盘)、武汉(楼盘)等城市,会因为购房门槛降低而放大需求,导致供求失衡进而抬升房价、甚至引起追涨而推升房价,从而使得布局二线城市的房企大为受益。

但是,仅靠降低首付比例还远远不够,特别是在那些严重供大于求的三四线城市,降低门槛导致的购房增量远远不能消化“巨量”库存,而且越是中小城市居民住房自有率越高,新增外来人口越少甚至常住人口净减少,去化周期依然漫长。

那么,我们还能怎么做?

第一,必须要厘清库存量究竟有多少?

事实上,库存决不止是我们平时所说的7亿平方米的待售面积,真正的存量还要计入在建施工面积中未销售的部分,以及房企未开发的土地储备面积。根据国家统计局的数据,2000年至今,新开工面积累计达到171亿平方米,销售面积累计为115亿平方米,差额部分就是未销售的库存,有56亿平方米,其中主要是住宅;再加上全国所有房企未开发的土地储备面积,预计至少10-20亿平方米(其中仅30家上市房企年报显示就有6.59亿平方米未开发土地储备面积),按照容积率2换算,可建面积20-40亿平方米(包括住宅和其它),这就意味着库存合计至少达到83亿平方米甚至100亿平方米,按照近三年年均销售13亿平方米,很多城市哪怕不再出让一亩土地,至少可以销售5年。

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