2015年楼市“收尾”:注意四个新变化

2016年01月19日 来源:《住宅与房地产》

楼市若能实现稳定增长,通过激活上下游需求,就能够缓冲制造业被动和快速“去产能”、支持基建投资和固定资产投资增长,促进全年“稳增长”战略的实现。近期政策数据显示,楼市正在发生不同以往的变化。

一、前言:四季度楼市对“稳增长”意义重大

近期,从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额,以及PPI和PMI等关键和先行指标的变化看,今年“稳增长”的压力比较大,而四季度如何“收尾”无疑非常关键。9月29日,人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境之重要之锚》,强调房地产仍是经济重要产业,意味着房地产对于“稳增长”和“促转型”意义重大。楼市若能实现稳定增长,通过激活上下游需求,就能够缓冲制造业被动和快速“去产能”、支持基建投资和固定资产投资增长,促进全年“稳增长”战略的实现。近期政策数据显示,楼市正在发生不同以往的变化。

二、政策:意在解决“四个不平衡”

(一)楼市“四个不平衡”

目前,楼市最大的问题是四个方面的“不均衡”问题,即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。目前,需求主要集中在一二线城市,而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市;一二线城市房价整体连续4个月反弹上升,而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市,全国楼市疲软问题不容小觑。

因此,尽管全国楼市整体回升,但库存却在持续增加,楼市后端销售看似火爆,但前端三项先行指标(拿地、新开工和开发投资)依旧处于“冰封”状态。今年1~9月份,房地产新开工面积同比下降12.6%,较上月收窄4.2个百分点;土地购置面积下降33.8%,降幅比1~7月扩大1.7个百分点;1~8月,全国房地产开发投资同比仅增长2.6%,增速比上月降低了0.9个百分点,连续21个月下滑,增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。

(二)政策新基调:解决“四个不平衡”

恰恰是,库存去化、前端三项先行指标对于“稳增长”的意义最大。去年“9·30”新政以来,尽管政策激励一连串,楼市下游销售持续回升,但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此,从8月份开始,楼市告别政策“空窗期”,新一轮政策非常强调“因城施策”,避免一线和二线城市楼市过热,将着力点转向加速三四线城市库存去化,并传到至先行指标回升。

在刚刚过去的8~9月,楼市经历了史上最密集的政策激励,比如执行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款首付成数降至2成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等等。这些政策,最大特点之一就是强调“因城施策”,特别是罕见地指出“一线城市可以例外”;第二个特点就是“降低购房成本”,特别是,公积金异地流转,事实上在于鼓励“返乡置业”,即大城市人群到三四线城市购房;第三就是进一步提升杠杆,这对于低收入人群来说,购房门槛进一步降低。

重点城市高房价或将是常态,未来新型城镇化最大的空间就在三四线城市。由于库存高压、人口吸附能力不足,目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上(3000元左右),这一水平是一线城市的1/10~1/8、二线城市的1/3~1/2。因此,从近期政策看,不管是将首套房贷首付成数降至2.5成,还是降低公积金二套房贷首付,取消普通非普通住房区别,或是公积金“异地流转”(鼓励“返乡置业”),对于一二线城市效果非常有限,但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚,意义重大。

三、成交:一线城市“高位回落”VS二线城市“异军突起”

上半年的楼市属于一线城市。上半年,一线城市楼市的成交量平均增长了60%左右,同比增幅创2009年以来的新高,而二线城市仅增长15%;房价水平再创历史新高,上涨幅度连续几个月涨幅排名全国前列,深圳房价指数同比增长了30%、房价水平同比增长了50%。由于一线城市楼市量价在上半年被过分“透支”。

整个三季度,一线城市成交量出现10%左右的下滑、房价涨幅明显收窄,如果考虑到“网签”滞后的影响,一线城市房价在8~9月份已经开始回落,深圳中原地产发布的二手住房报价指数连续2个月下跌,高房价制约未来需求的风险开始显现,10月份以来回调迹象更加明显。

但同时,二线城市成交则明显发力。7~9月份,典型二线城市楼市成交面积单月同比均出现20%以上的增长;房价也能说明这一问题,根据70个城市房价指数,7、8月,二线城市房价平均上涨0.2%,武汉、杭州、宁波、厦门、郑州和成都等城市房价平均上涨0.6%,进入70个大中城市房价涨幅前10位。但与此同时,一线城市房价涨幅却从7月份的2.7%回落到2.2%。

值得注意的是,尽管一线城市楼市高位回落,对量价权重贡献降低,但全国楼市成交金额增速与成交面积增速仍旧高歌猛进,二者之间的“剪刀差”仍继续扩大,前者要比后者高出7~8个百分点,显示房价明显上涨,初步判断二线城市发力并在其中的量价贡献度提升是主要原因。

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