评论:从70城房价走势看市场应理性

2016年01月19日 来源:每日经济新闻

春天还没到,楼市似乎已经暖风阵阵。 国家统计局公布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格数据表明:大中城市房价水平首次反弹到一年前。 2015年12月与前月相比,70个大中城市

春天还没到,楼市似乎已经暖风阵阵。

国家统计局公布的2015年12月份70个大中城市住宅销售价格数据表明:大中城市房价水平首次反弹到一年前。

2015年12月与前月相比,70个大中城市中价格下降的城市有27个,上涨的有39个(比11月上涨城市数量增加6个),持平的城市有4个。说明全国房价总体仍在继续上涨,且势头有所加强。

从房地产短周期波动规律分析,房价由下行转为上行的过程中会出现两个拐点。第一个是环比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅已于2015年5月由负转正,然后保持小幅上涨,至今已经持续了8个月。第二个是同比上拐。70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅于2015年12月首次止跌反转,上涨0.3%。

但需要特别强调的是,这只是70城的总体态势。如果看不同城市,则会发现存在“冰火两重天”的现象。

凡是房价环比仍在下跌的,皆可以视为“冰城”。70个大中城市中,按环比跌幅大小排名,跌幅最大的10个城市依次为丹东、常德、西宁、银川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特征是东北和西北冷,部分三线城市冷。

凡是房价环比和同比双双翻红的,可称为“火城”。同比涨幅最大的城市包括深圳、上海、北京、广州、南京、厦门、杭州、武汉、宁波、天津。特征是一线城市热,二线核心城市热,以东部为主。

这其中“火冒三丈”的城市是深圳。2015年12月,深圳房价同比增幅高达47.5%,远高于第二名上海的18%,而北京和广州只有10%左右,只能算是温和。

过去20多年的中国房地产历史中,70城房价指数中单个城市房价同比涨幅超过50%的只有2010年的海口和三亚。2010年海南国际旅游岛规划出台,在当地催生了一轮房价暴涨,指数价格同比上涨50%~60%,而实际市场价格翻了一倍左右。但在此之后,从2011年开始,海南楼市一蹶不振,房价也一直趴在地上,不再有强势表现。

而在本轮全国房价上涨过程中,深圳一直是领涨者,环比从2014年12月开始率先上涨,其后除了2015年10月之外,环比涨幅一直为全国最大。在2015年12月,深圳仍是排名全国第一,为3.2%,远高于70城0.2%的平均涨幅。

其实,过去十多年每轮房价上涨,都是一线城市领涨,此次由深圳领涨本也不足为奇,但此次深圳房价涨幅之大让人惊诧。虽然城市基本面、经济与产业面、楼市供求面等因素综合决定了深圳是个高房价城市,未来长期趋势仍将上涨,但一年内房价指数暴涨近五成,实际房价暴涨一倍左右,已经存在非理性成分。

从市场实际交易层面分析,近几个月出现了越来越多的炒房者,有的甚至是合伙炒房,而利用高杠杆炒房的现象也越来越明显,涌现出一批专业炒客。

对于当前个别城市楼市过热的现状,笔者认为可以借用社会上常用的蓝色、黄色、橙色、红色四级预警机制进行比拟。在蓝色预警之下,市场出现偏热,房价涨速过快,后市涨势将放缓。但此时风险与收益基本相近,投机需求可考虑停止买入。

而在目前,极个别的城市或许已经进入黄色预警状态,即市场过热,房价上涨开始减速,后市涨势将进一步放缓,此时投资需求可考虑停止买入,因为后市风险总体恐将大于收益。


至于其他城市的购房者,暂不必担心楼市过于火爆。在当前全国仍需要去库存的背景下,多数二、三线城市楼市2016年最多保持温和上涨。自住需求者仍可以根据需求出手购房。

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